El mercado catalán de la construcción no logra recuperarse en medio de las crisis que vienen afectando los últimos años de la economía global y que impactan a todos los sectores productivos.

Desde la pandemia hasta la guerra en Ucrania, el efecto en el flujo de la cadena de suministros, el incremento en los tipos de interés y el aumento de la inflación han provocado una disminución en la demanda de obra nueva y, en Cataluña, esta tendencia se ha hecho notar fuertemente en el 2022. 

Otro factor determinante es el acceso al crédito tanto por parte de las constructoras como de los potenciales compradores. Con un tercer aumento de 75 puntos básicos por parte del Banco Central Europeo a finales del 2022 y con un pronóstico de alcanzar rápidamente el 3%, las condiciones crediticias se endurecen impidiendo que un gran sector de la población no pueda acceder a los préstamos para vivienda nueva, contrayendo así la demanda. 

En general, las empresas de construcción pueden pedir dinero prestado fácilmente para invertir en sus proyectos y obtener ganancias satisfactorias al finalizar los pagos. Sin embargo, cuando aumentan los tipos de interés, la capacidad de las empresas constructoras para obtener préstamos y, por lo tanto, ganancias disminuye sustancialmente, más aún cuando los intereses son fluctuantes.

Ante este panorama, nos preguntamos sobre las posibles estrategias que el sector puede plantear para atravesar con un crecimiento sostenido este periodo de incertidumbre. 

Alternativas para que el sector de la construcción siga creciendo

El sector de la construcción es conocido por ocupar un gran porcentaje de la fuerza de trabajo a nivel global. Claramente, la parálisis en el sector puede tener consecuencias nefastas para la economía en general. Es por ello que las empresas constructoras buscan alternativas para hacer frente a los diversos factores condicionantes que actualmente frenan el desarrollo en este y otros pilares económicos mundiales. 

Planificación previsora

Uno de los grandes problemas que acarrea la subida de precios de los materiales es la falta de stock y disponibilidad. Esta incertidumbre afecta al sector retrasando y encareciendo los presupuestos. 

Solicitar los suministros necesarios con un amplio tiempo de anticipación para la entrega ayudará a mitigar el riesgo de no poder contar con los materiales y de tener que retrasar las obras hasta que lleguen al sitio de construcción.

Es más importante que nunca pensar en estrategias de entrega alternativas que fomenten la participación temprana de contratistas, subcontratistas y proveedores durante la fase temprana del proyecto para encontrar soluciones en colaboración.

El alquiler de maquinaria

El alquiler de maquinaria en Cataluña constituye sin dudas una de las alternativas más populares para reducir los costos operacionales en la construcción, puesto que es una de las comunidades autónomas en las que mayor oferta y stock hay. 

Los beneficios del alquiler son cada vez más determinantes para que las constructoras puedan alcanzar los altos niveles de productividad exigidos por el mercado sin incurrir en gastos extremadamente elevados para contar con maquinaria específica. 

La actual digitalización del proceso de alquiler lo hace cada vez más accesible y eficaz a la hora de planificar los proyectos. 

Uso de materiales alternativos

Debido a la interrupción de las cadenas de suministro, materiales como el acero y la madera escasean. Una forma de mantener los proyectos activos es contar con materiales alternativos. Tal estrategia requerirá una mayor innovación en los materiales, investigación detallada y una nueva mentalidad entre todas las partes interesadas.

Muchas veces no resulta fácil modificar un material conocido para incorporar nuevas alternativas pero, sorprendemente, en la actualidad existen tecnologías aplicadas a lograr una mayor eficiencia con menor costo en los materiales que vale la pena revisar y dar el paso al cambio.

Pausar proyectos cuando sea necesario

Muchas veces, la imposibilidad de obtener los materiales e insumos no permiten dar continuidad a las obras. En estos momentos, una empresa con un cierto margen de flexibilidad puede resolver hacer una pausa en los trabajos hasta que la situación se normalice.

Una forma de poder mantener una cierta estabilidad económica a pesar de los frenazos en la construcción es trabajar con gastos flexibles, es decir, gastos que no son fijos ni inamovibles como lo son el alquiler de maquinaria o la contratación temporaria de la mano de obra. Esta flexibilidad permite reducir los costos en períodos de inactividad y aumentarlos cuando se reanuda el ritmo de trabajo.

Previsiones para el 2023

Los expertos estiman que la compraventa de vivienda caerá un 15% en 2023 en España, pero que el precio se mantendrá y sólo se verá afectado en un 1%.

Con las condiciones financieras actuales se sabe que la demanda más afectada será la de acceso a primera vivienda, es decir, la de propiedades con valores inferiores a los 150.000 euros, cuyos compradores son, habitualmente, menores de 40 años. El impacto de la subida de tipos de interés se sentirá sin dudas en todo el país, pero el efecto será más suave en las ciudades más caras, entre ellas Barcelona. 

Según el estudio Estimación de la demanda solvente de vivienda en Catalunya elaborado por la Cátedra de Vivienda APCE-UPF, Cataluña necesitaría construir entre 104.000 y 150.000 nuevas viviendas hasta el 2025 para satisfacer la demanda de alojamiento. Esto, pese a las restricciones que plantea la falta de disponibilidad de terrenos, implica la necesidad de impulsar la construcción de nueva vivienda para la región para promover el crecimiento en el sector. 

En conclusión, el panorama no se plantea optimista para el sector inmobiliario ya que se estima que en 2023 el mercado caerá en recesión si el tipo de interés del BCE llega o supera el 3%. Las consecuencias más evidentes serán que las ventas disminuirán alrededor del 15% y el precio un 5%.